北京二手房律师：二手房首付资金四种监管形式
《北京市存量房交易结算资金账户管理暂行规定》（以下简称《管理规定》）明确规定，二手房买卖双方自行约定的付款方式外，通过中介公司交易的房产还须实行四项处理根据不同的缴费比例，办理不同的手续。
北京房产律师张仁藏认为，这样提高了交易的安全系数，避免了中介吃差价的可能性。过户当日完成房屋缴款手续的方式（即领取契税完税证明和产权登记部门的收证通知书或收据）将成为买卖双方约定的主要方式未来的付款方式。此次管理规定与以往交易最大的区别在于“结算令”。无论交易资金如何结算，房屋权属登记部门都会向房屋出卖人开具《结算单》，然后出卖人将《结算单》提交给担保机构，担保机构再通知银行将资金划入“专户”转账给卖房者
四种业务流程？
（1）卖房者房产无抵押，购房者一次性付清全款
购房者将房款一次性或分期存入中介人在合作银行开立的受监管“专户”。银行或中介机构代表银行向客户签发《存量房交易结算资金托管凭证》。双方完成过户登记，买方取得《房屋所有权证书》后，卖方只需持有产权登记部门出具的“结算单”即可向监管银行收取房款。
（2）卖方房产无抵押，买方有抵押贷款
买方将首付款一次性或分期存入监管“专用账户”后”，下一步就是向银行提出贷款申请并取得《贷款批准证明》后，交易双方办理过户登记手续。当买方取得《房屋所有权证书》、卖方取得产权登记部门出具的《结算单》时，中介机构通知银行将买方申请的监理房款和贷款申请转入卖方账户。
(3) 卖方房屋已抵押，买方一次性付清
若卖方产权已抵押，买卖双方可约定使用时签约《交易资金划转协议》监管资金代卖方办理原贷款银行的提前结算手续，也可以选择引入担保或其他方式办理。选择上述第一种方式办理抵押注销手续时，中介机构应当持相关材料代表房屋出卖人向房屋权属登记部门办理过户登记手续。买方获得《房屋所有权证书》后，卖方可凭“结算单”向监管银行收取除提前结算部分外的剩余房款。
（4）房屋卖家设定了抵押，买家有抵押贷款
购房者将首付存入“专户”并通过贷款审批后，房屋出售者需自行或委托担保机构办理原贷款银行的贷款结算手续，并在完成过户登记后，凭《结算单》向监管银行提取房款。
北京房产纠纷专家
北京盈科律师事务所专职律师
张仁藏律师