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承租人的优先购买权——二手房买卖合同纠纷案
发布时间:2023-10-01 13:13
原告刘润成,男,汉族,44岁,住贵州省贵阳市南明区花溪大道中段69号,暂住中南花园2号楼B4-901室。宝安区.   被告为中国长城资产管理公司深圳办事处,地址:深圳市罗湖区人民南路发展中心大厦6楼。
  负责人陈建新,总经理。
  授权代理人为该公司员工吴志军。
  第三方为深圳市宝联置业有限公司,住所地为深圳市福田区益田路江苏大厦B1117。
  法定代表人史秋雨,总经理。
  第三个人是张奕宏。
  原告刘润成起诉被告中国长城资产管理公司深圳办事处(以下简称长城资产深圳办事处)及第三人深圳市宝联房地产有限公司(以下简称宝联公司)及张益红二手房买卖合同纠纷案1本院受理案件后,依法组成合议庭并公开开庭审理。原代理人、被告及第三人张一红的授权代理人均到庭参加诉讼,但第三人宝联公司未到庭。目前该案已结案。
  原告刘润成主张,被告拥有宝安区中南花园2号楼B4-901室的合法产权证书。 2005年5月至今,原告前期通过深圳市南长城投资控股有限公司,后期通过第三方深圳。市宝联房地产有限公司将上述房产出租给原告。原告与上述出租人签订了正式的《房屋租赁协议》,并按时向出租人及物管所支付了房屋租金和物业管理费。 2007年2月12日,被告通过第三方宝联公司告知原告,其已将原告租赁的房屋出售给案外人张一红。 2007年10月8日,深圳市国土资源和房产管理局宝安分局向原告及其他租户发出《公告》,要求各租户如认为该商业项目有优先购买权,请提出要求。被告与张义红之间发生房屋交易并请求行使的,自公告之日起向人民法院提起诉讼,并自公告之日起二十日内向我局提交法院受理案件的相关文件。综上,原告认为,原告是中南花园2号楼B4-901室的合法承租人,依法享有该房屋的优先购买权和租赁权。被告在未提前三个月通知原告、未询问原告是否行使优先购买权的情况下,将房屋转让给案外人张一红,违反了民法通则的规定,违反了《中华人民共和国合同法》,损害了原告的利益。根据《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第一百一十八条规定,“出租人出售租赁房屋,应当提前三个月通知承租人。在同等条件下,承租人有优先购买权;出租人未按照规定出售房屋的根据该规定,承租人可以请求人民法院宣告房屋出售无效。”《中华人民共和国房屋买卖合同法》第230条规定:“出租人出售租赁房屋的,应当在房屋出售前的合理期限内通知承租人。出售,承租人在同等条件下享有优先购买房屋的“权利”,为了保护原告的合法权益,我们向法院提起诉讼,请求法律裁定: 1.被告与张义红于2007年2月6日签署的《不动产转让合同》无效;2.被告在同等条件下优先将上述房产转让给原告;3.责令被告承担本案全部诉讼费用。
  被告长城资产深圳办事处对原告提供的上述证据进行质证:证据一显示原告与南长城控股公司签订了合同,不能证明其享有优先购买权与承租人宝联公司不存在任何关系;证据二显示,除原告于2007年1月和2007年3月支付的租金外,其他款项均为案外人刘润海支付。存在主体是否合格的问题;证据3的真实性得到认可,但不能证明原告享有优先购买权;证据4不会被交叉质证。
  第三方张义红对原告提供的上述证据的真实性和关联性不予认可。
  被告长城资产深圳办事处辩称:1、本案被申请人与原告(即转租人)之间不存在房屋租赁合同。原告(即转租人)声称优先购买权缺乏合同和法律依据。 2006年12月17日,被申请人与本案第三人深圳市宝联房地产有限公司签订《房屋租赁合同》。双方当事人约定,被诉人将包括涉案房产在内的共计115处房产整体租赁给宝联公司。宝联公司每月向被申请人支付租金,租赁期限为2006年12月17日至2007年6月17日。由于被申请人与宝联公司签订租赁合同,仅向该公司提供租赁房产,并有权从中收取租金。双方之间存在权利义务关系。宝联公司为涉案房产的承租人。至于本案的原告,被诉人在提起诉讼前并不认识他。被诉人对突然提起诉讼感到非常不解,因为双方既没有合同意义上的权利义务,也没有现实生活中的沟通和联系。根据《合同法》等相关法律规定和合同相对性原则,租赁合同关系产生优先购买权的依据是当事人之间存在租赁合同关系。如果不存在租赁合同关系,优先购买权就变得被动。本案原告主张的“优先购买权”违反了合同相对性原则,不能成立。而且,《合同法》等人明确规定“承租人”在同等条件下享有“优先购买权”,而从未规定转承租人也享有该权利。被申请人认为,不能无限制地解释法律规定,否则转租、转租、再转租的各方当事人都声称所谓的“优先购买权”能够得到平衡和实现吗?这给业主(出租人)带来了沉重的转让负担,也给业主(出租人)带来了沉重的转让负担。 )也是极其不公平的,任意扩​​大法律解释也是极其不严肃的。因此,即使本案存在所谓“优先购买权”,其权利人也应是作为合同对方的宝联公司,而不是与被申请人没有关联关系的原告。对此,宝联公司还在《公函》中表示,“小租户与你们办事处没有直接的法律关系。对于您与我们之间在履行合同过程中出现的任何问题,请你们办事处直接与我公司协商。”如果涉及到小租户,也应该由我们公司解决。”因此,如果原告认为自己的权益受到损害,应联系宝联公司处理此事。被申请人认为,原告的优先购买权主张缺乏合同和法律依据,依法应予驳回。 2、宝联公司在与被申请人签订合同时已明确放弃优先购买权。原告将涉案房产转租给宝联公司后,无权主张所谓“优先购买权”。被申请人与宝联公司于2006年12月17日签订的《不动产租赁合同》第九条第9.3款规定“乙方(宝联公司)不享有同等条件下优先购买租赁房屋的权利”,即:涉案房产宝联公司在租赁合同开始时承诺放弃优先购买权。由于宝联公司在取得涉案租赁权时已主动放弃同等条件下优先购买涉案房屋的权利,而原告对涉案房产的权利均来自于宝联公司转租的方式,其权利范围不得超出宝联公司的权利范围。关联公司享有的权利范围。因此,即使原告所谓的“优先购买权”存在,也因宝联公司承诺放弃而消灭。宝联公司作为承租人决定将涉案房产转租给原告时,原告应审查转租房产即涉案房屋的权属,并应知悉其拥有承诺放弃优先购买涉案房屋的权利。因此,被申请人认为,原告可能遭受的损失应向租赁合同对方宝联公司索赔,而不是向与之无关的被申请人索赔。3、退一步说,即使根据原告的陈述,原告所谓的“优先购买权”存在,且由于被诉人多次通知被告涉案财产的转移,原告并未行使在合同期限内,视为放弃该权利。优先购买权。本案涉案房产为被申请人拟转让资产包中的宝安新城38区“中南花园”住宅单位之一。早在2006年9月26日,被诉人就已通过《深圳商报》公告通知各方主张自己的权益。被申请人于2007年2月6日转让涉案财产,自通知至转让之日起四个多月的合理时间内,原告未以任何形式主张所谓“优先购买权”,其未能去行使就等于放弃。 。 4、原告的第三项诉求涉及优先购买权的行使。被申请人认为,即使存在所谓的“优先购买权”,行使该权利的前提是存在“平等条件”。但本案原告并不符合“平等条件”。 。首先,涉案财产转让属于“整体转让”中的个人财产。被诉人将该房屋包括涉案房产在内的%转让属于一次性整体转让给买受人,其“一次性整体转让”属于房产转让的一部分。重要的成交条件是,由于是整体转让,因此平均转让价格低于单套房的转让价格。由于朝向、面积、位置等的不同,单套房子的价格也必然有所不同。涉案房产具有较好的朝向和位置,在同等条件下其单独转让的价格必然会更高。为了高效、快速地优化资产回收,本次采取整体转让而非单独转让的方式,且被诉人已将利润转让给一次性整体买家。如果按照原告主张的价格购买单套涉案房产,被诉人的出价必然远高于整体转让的96套房产的平均价格,因为这个价格对于单套来说太低了。不符合市场经济规律。由于原告在本案中主张优先购买涉案单一房产,不符合“同等条件下”的要求,故应驳回其诉讼请求。其次,涉案财产涉及国有资产处置的一些历史因素以及相关债权债务的影响,特别是税收和债务问题。由于是整体转让,转让时买卖双方应缴纳的税费以及房产本身的债务,实际上全部由整个房产的受让人承担,因此平均转让额价格也相应降低。因此,原告在诉状中主张的价款优先购买权,不符合买方在转让房产时必须承担全部税款和责任的重要前提。第三,上述“同等条件”下的付款时间也是一个重要条件。在整体转让过程中,为了实现国有资产最快、最高质量的变现,被申请人要求买方在交易后三天内支付全部货款,买方也实际履行了这一要求。因此,“同等条件”的认定包括三天内全额支付的条件。此外,被申请人作为国有资产管理公司,专门从事国有不良资产处置工作。根据《最高人民法院<解答关于处理房户行使优先购买权案件发生疑义问题的函>》第二段,“城镇房屋,即使是私人资金建造的,也是社会财产的一部分。允许家庭优先租赁、抵押、购买的权利,意味着房主行使产权也必须服从社会利益,比如房子不应该分割和出售,虽然购买者不是租户之一,但买下整栋房子确实有利于工商业的发展。届时,有利于工商业的发展,宜处理好原租户的居住或搬迁等疑难问题,否则,只注重租户行使优先购买权,忽视社会利益,就违反了租户法。 《城市房屋管理暂行条例》的基本精神。”而长城资产公司的相关规定,本次处置是对包括涉案房产在内的全部%财产的整体转让,买方必须一次性全部购买,以保证被诉人在处置时能够实现国有资产最大化。处置不良资产。快速、最大化、最佳地兑现。整体转让的方式最有利于相应社会利益的实现,但原告单独主张购买个人房产违反了被诉人处理资产的相关规定。由于原告只是本次转让整体标的个别房屋的转租人,故不符合抗辩理由。此次,要求人民政府按照国家相关规定,对国有资产进行整体处置。最后,被申请人需要说明的是,中南花园一直是许多其他转租人的住所,他们都想在这个社区购买房产。但由于“中南花园”整体转让,转租人最终无法购买。如果本案原告声称可以根据投诉的价格建立所谓的单套房“优先购买权”,那么对于其他转租人来说是不公平的。别人所谓的“优先购买权”如何实现? “同等条件”的“较低价格”前提如何实现?如果第三方买家愿意以较高价格出价怎么办?5、原告请求的转让价格没有任何证据支持,法院不予支持。综上,被申请人认为,原告与被申请人不存在合同关系,其主张权益的合同依据和法律依据不存在,其请求自然不应得到法律支持,被申请人作为国家金融资产管理公司之一,对国有资产履行严格的监管义务和责任,以保护国有资产不被原告非法侵占。请求法院依法驳回原告的诉讼请求,并保留向原告追偿租赁合同到期日至实际返还之日止的房屋租金损失的权利。涉案房产的金额,以及同期中国人民银行贷款利率。第三方宝联公司没有出庭,也没有回应。
  第三人张义红辩称:我们认为本案原告并非涉案财产的承租人。承租人实际上是宝联公司。我们已通过发布公告履行了告知义务,且在此期间原告并未向任何一方表达我们给予优先购买权的意向,故请求法院支持我们的买卖双方关系。
  第三人张义红未提交证据。
  经审理查明,位于深圳市宝安区新安办38区的中南花园业主为本案被告深圳市长城资产办。该花园是被告于2002年11月21日向深圳市益海达实业有限公司购买的,涉案房产包括中南花园2号楼B4栋901室。 2006年12月17日,被告(出租人)与第三方宝联公司(承租人)签订了《不动产租赁合同》合同。合同约定,出租人将收购深圳市宝安区中南花园115套房产,其中商品房91套。出租给承租人,合同租赁期为六个月,自2006年12月17日起至2007年6月17日止。租赁期满前三个月,承租人如需续租,应提出书面申请给出租人。同时,承租人自愿放弃优先购买权。出租人转让房产的,必须提前通知承租人。承租人不享有同等条件下优先购买租赁房产的权利。承租人可以将租赁的房地产全部或者部分作为经营租赁项目出租,所产生的费用由承租人承担。
  2005年4月30日,深圳市南长城投资控股有限公司(甲方)与原告(乙方)签订了《房屋租赁协议》协议。协议约定,甲方同意将位于深圳市宝安区中南花园2号楼B4栋901房屋的房产出租给乙方使用。租赁期为2005年5月4日至2005年11月4日。租赁期限为半年。甲方保证其拥有该出租房屋的合法出租权,并保证乙方在协议期限内能够正常使用。另据查,涉案房屋租金于2005年12月至2007年3月期间支付给第三方宝联公司,收款人为本案原告及其兄弟刘润海。
  2006年9月26日,被告在《深圳商报》上发表《中国长城资产管理公司深圳办事处资产处置公告》称,宝安中南花园96套商品房及其涉案房产已列入产权清单,将被打包处置。 。随后,中国长城资产管理公司同意被告处置中南花园96套商品房。 2007年2月6日,被告长城资产深圳办事处与第三人张义红签订《不动产转让合同》协议》,第三人张义红整体购买中南花园96套商品房。 2007年10月8日,深圳市国土资源和房产管理局宝安分局下发《公告》:“因中国长城资产管理公司深圳办事处与张义红共同申请办理过户登记申请,中南花园等96套商品房%套房的租户认为存在优先购买权并请求行使的,将于公告发布之日向人民法院提起诉讼。逾期未办理过户登记的,将依法办理过户登记手续。”2007年10月26日,原告就涉案财产优先购买权向本院提起诉讼。
  本院认为:首先,优先购买权是指房屋租赁关系中的承租人按照法律规定,在出租人出售房屋时,在同等条件下优先于他人购买房屋的权利。将房屋出租给第三方。 。该制度的立法目的是为了减少纠纷,降低交易成本,同时促进房屋的占有、管理和使用发挥最大效能。尽管本案原告未与第三方宝联公司签订书面租赁合同,但根据原告提供的宝联公司出具的租金收据,可以认定原告与第三人宝联公司之间存在事实上的租赁关系。宝联公司.在被告同意第三方宝联公司转租的情况下,本案原告作为转承租人,在同等条件下享有合法优先购买涉案房产的权利。但在被告与第三人宝联公司签署的《不动产租赁合同》中,宝联公司已明确表示放弃购买涉案房产的优先购买权,其作为转承租人的权利不能超过法律或当事人规定的承租人的权利。约定的权利。此外,作为分租客,原告应了解涉案房产租赁权的限制。若第三人宝联公司未向原告披露放弃优先购买权的意向,致使原告因被告出售涉案财产而遭受损失的,原告可以向第三人宝联公司寻求赔偿。其次,优先购买权行使的实质条件是“平等条件”。法律规定了平等条件,确保出卖人的利益不会因行使优先购买权而受到损害,从而使所出售的财产能够以合理的价格出售。本案涉案房产纳入中南花园%房产整体处置计划。被告作为国有资产经营公司,在测算整体财产交易价格、支付方式和时间的同时,在确保国有资产处置迅速、高效的基础上,将涉案财产纳入涉案财产。拥有的资产。 %的财产,包括房产,被卖给了第三方张一红。此次整体划转有利于社会效益和国有资产处置。因此,在公平原则下,即使原告拥有优先购买权,作为个体承租人,该权利也不能整体转让。综上,原告将被告及第三人诉至本院,请求确认被告与第三人张怡红于2007年2月6日签署的《不动产转让合同》无效,并请求被告优先在同等条件下将涉案房产转让给原告。诉讼请求没有事实和法律依据,应予驳回。依据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第二百三十条、《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第一百一十八条、《公告》第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定,判决如下:
  驳回原告刘润成的诉讼请求。
  本案受理费为11001元,由原告承担。
  如对本判决不服,可以自判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉,并根据对方当事人人数提交副本,向深圳市中级人民法院上诉。
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